Guida agli investimenti immobiliari: cosa sono, come investire e conviene oggi?

Gli investimenti immobiliari sono ancora la scelta migliore per i tuoi risparmi? Analizziamo insieme la situazione attuale.

Cosa sono gli investimenti immobiliari?

Quando si analizzano le caratteristiche di un investimento è fondamentale avere ben chiaro cosa si sta facendo.

Se quando hai iniziato a leggere pensando agli investimenti immobiliari hai pensato alla tua casa, a quella al mare o a quella in montagna, sei fuori strada.

Quelli sono beni in uso. Te li godi, li utilizzi e fanno parte della tua ricchezza, ma per te rappresentano un costo, spesso anche elevato (principalmente fiscale e di conduzione), e non un investimento.

Per investimenti immobiliari si intendono tutti quegli immobili di qualsiasi natura, acquistati per essere rivenduti a un prezzo maggiore in breve tempo, tipicamente dopo averli ristrutturati.

Oppure tutti gli immobili e i terreni messi a reddito, ovvero affittati.

Nel caso delle ristrutturazioni è evidente che sono necessarie delle competenze tecniche per valutare la convenienza di un investimento e quindi o hai le competenze giuste oppure è consigliabile lasciare agire chi ha la preparazione per capire cosa sta facendo.

Nel caso degli immobili messi a reddito sembra tutto più facile.

È davvero così?

Proviamo a scoprirlo insieme, attraverso i numeri.

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Qual è la logica d’investimento nel caso immobiliare?

Partiamo subito dipanando i dubbi. Questa tipologia d’investimento, come tutte le altre, risponde alla filosofia semplice ma implacabile “rischio il meno possibile per ricavare il massimo possibile”.

Questa è la logica che si applica nella maggior parte degli investimenti di qualsivoglia natura.

Ma cosa significa rischiare il meno possibile nel caso degli investimenti immobiliari?

Semplice: investo il meno possibile per massimizzare il mio ritorno, il mio ricavo, il mio guadagno.

Quindi non devi scegliere l’immobile che ti fa innamorare, ma quello che ti consente di ricavere l’affitto più alto a fronte del costo più basso!

Case history: investimento immobiliare a Verona centro

TI riporto l’analisi di un investimento che stava per fare un mio cliente e che mi ha chiesto di analizzare insieme.

Caratteristiche principali:

• Prezzo: € 149.000,00
• Contratto: Vendita
• Tipologia: Appartamento
• Classe energetica: E | 175,00 KWH/m2
• Località: Verona (VR)
• Zona: San Massimo
• Camere: 2
• Bagni: 1
• MQ: 90

In contesto di recente costruzione proponiamo in vendita appartamento con ottime finiture al piano primo dotato di ascensore e composto di soggiorno con cucina a vista da cui si accede ad un terrazzo, camera da letto matrimoniale con balcone e camera da letto singola. Completa la proprietà cantina e garage singolo.

Gli stessi operatori immobiliari quantificano in 500 euro/mese il canone di affitto realizzabile da questo immobile.

Di fronte a questo scenario, ecco come abbiamo ragionato io e il mio cliente.

Come usare il REN per gli investimenti immobiliari?

I report di analisi del portafoglio che puntualmente consegno ai miei clienti contengono sempre questo dato: REN, ovvero il Rendimento Effettivo Netto.

Indica quanto ha reso fino a quel giorno il tuo investimento.

Per gli investimenti finanziari è abbastanza semplice calcolare il REN in maniera precisa e puntuale, per gli investimenti immobiliari un po’ meno. Anche per questo motivo gli investimenti immobiliari sembrano spesso più convenienti degli investimenti finanziari.

C’è un’asimmetria valutativa che distorce i dati e la percezione finale.

Tornando al nostro caso ecco cosa abbiamo calcolato per l’immobile:

• 149.000 euro (trattabili a 140.000);
• 12.700 euro di imposta di registro al 9% più 50 euro di imposta catastale più 50 euro di imposta di registro;
• 4.200 euro per il 3% di provvigioni all’agenzia immobiliare;
• 2.500 euro per la pratica notarile di acquisto;
• se l’immobile viene acquistato utilizzando un finanziamento vanno aggiunti anche gli oneri relativi a quest’ultimo. Se il finanziamento è di natura ipotecaria anche gli oneri notarili relativi all’atto ipotecario.

Ora calcolatrice alla mano: quest’immobile costa 159.400 chiavi in mano.

L’affitto lordo annuo che si puoi ricavare è 6.000 euro (500×12).

A cui si deve detrarre 1.200 euro di tassazione cedolare secca sull’affitto.

Ai rimanenti 4.800 euro si deve sottrarre circa 350 euro di IMU, 250 euro di spese condominiali facenti capo al proprietario e non al conducente dell’immobile.

Il Rendimento Effettivo Netto risulta quindi di 4.200 euro/anno.

Questi 4.200 euro annui sono la bellezza del 2,63% ossia: il Rendimento Effettivo Netto di questo investimento è il 2,63% netto annuo.

Ma in quanto tempo si ammortizza un investimento di 159.400 Euro con un R.E.N. di 4.200 Euro/anno?

Il tuo investimento arriva al punto di pareggio (breakeven) dopo 38 anni. Forse un po’ lungo questo investimento, no?

Inoltre, in questi 38 anni l’immobile deve essere sempre affittato tutti i mesi a qualcuno che paga.

Oltre alle tasse, devi pensare all’assicurazione e soprattutto alla manutenzione.

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Come si inserisce un investimento immobiliare nel patrimonio?

L’analisi che ho fatto con il mio cliente non si conclude stabilendo che questo è un investimento da non fare.

L’obiettivo dell’analisi era stabilire il REN di questa tipologia di investimenti immobiliari, per avere un dato preciso e puntuale da poter valutare.

La valutazione che va fatta è un’altra e ben più importante: come si colloca questo genere di investimento nel patrimonio?

Solo se riesci a rispondere a questa domanda puoi davvero valutare se l’investimento è adatto o meno al raggiungimento degli obiettivi perosnali, se si sposa con l’orizzonte temporale e con la tua propensione al rischio.

In altre parole, se è opportuno fare questo investimento oppure lasciar perdere.

Per questo è necessario che tu fornisca al tuo consulente finanziario tutti dati per fotografare la tua situazione patrimoniale e per stabilire le caratteristiche del tuo profilo d’investimento.

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Come fare investimenti immobiliari commerciali?

Con questa tipologia di immobili trovi uno stock preesistente enorme, dai capannoni attualmente inutilizzati ai negozi e uffici che aspettano un’attività che li riporti in vita.

Qui, un aspetto cozza terribilmente sull’assioma di prima: spendere il meno possibile per ottenere il massimo rendimento.

Mi riferisco all’aspetto estetico e alla scelta dell’immobile maggiormente accattivante. Sai meglio di me che le cose belle costano sempre tanto.

Non c’è proporzionalità tra il canone di affitto che puoi chiedere e il costo al metro quadro delle zone prestigiose.

Gli investimenti immobiliari sono un’alternativa per diversificare?

Gli investimenti immobiliari sono un’ottima asset class, che rappresenta una vera alternativa agli investimenti tradizionali.

Spesso presentano una correlazione inversa con l’andamento delle obbligazioni, che sono la parte più consistente dei nostri investimenti finanziari.

Rappresentano quindi una forma di copertura e di opportuna diversificazione all’interno di un patrimonio.

Ma devono essere trattati, valutati e analizzati come tutte le altre asset class.

Dunque, quando si deve decidere se effettuare o non effettuare un investimento, le valutazioni da fare sono sempre le stesse.

Devono essere prese in considerazioni tutte le caratteristiche del patrimonio per valutarne l’effettiva convenienza.

Quindi gli investimenti immobiliari sono una buona scelta di allocazione ancora oggi. Ma è necessario conoscere bene tutti i numeri in gioco per valutare che tipo di investimento immobiliari fare e tutto va pesato correttamente all’interno del patrimonio.

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Come realizzare un investimento immobiliare in forma finanziaria?

Gli investimenti immobiliari possono essere fatti in modo diretto, quindi acquistando in prima persona gli immobili, oppure possono avere forma finanziaria, attraverso l’acquisto di quote di fondi immobiliari.

I fondi immobiliari sono veri e propri OICR (Organismi d’Investimento Collettivo di Risparmio) che hanno nel mandato come oggetto d’investimento gli immobili, i diritti reali, le partecipazioni in società immobiliari o società che operano nel campo immobiliare sotto diverse forme.

Un esempio ne sono le imprese di costruzione o le società specializzate nei mutui o nei leasing immobiliari.

Generalmente l’investimento viene vincolato fino alla scadenza del fondo stesso.

Esiste quindi una tempistica predeterminata, di solito intorno ai 10 anni, durante la quale non è possibile chiedere il riscatto delle quote.

Il gestore nel mandato si riserva, inoltre, la possibilità di posticipare la scadenza del fondo di 2 o 3 anni, al fine di preservare il capitale investito.

Alcuni di questi fondi sono quotati e quindi le quote posso essere cedute anche durante la “vita” del fondo ad altri investitori interessati.

Determinante è il mandato del fondo in cui vengono stabilite le caratteristiche e le regole che governano il fondo stesso. Ad esempio, che tipo di investimenti immobiliari possono essere effettuati, se e con che leva massima e che tipo di politica d’investimento deve seguire tale fondo.

Attenzione particolare va posta alla valorizzazione delle quote del fondo che deve essere almeno semestrale e calcolata nella forma del Net Asset Value (NAV). Il NAV altro non è che il valore patrimoniale del fondo al netto dei costi.

Il valore degli immobili deve essere calcolato da professionisti esterni e indipendenti ogni sei mesi.

Alla valutazione degli immobili vanno sottratti tutti costi, di gestione e finanziari e tutte le passività ascrivibili.

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Quali sono i vantaggi degli investimenti immobiliari con i fondi finanziari?

Questa tipologia d’investimento presenta indiscutibili vantaggi rispetto agli investimenti immobiliari diretti:

1. Valorizzazione puntuale, continua e professionale. Diversamente da quello che avviene per gli immobili che hai in portafoglio, il fondo viene valutato periodicamente da professionisti che determinano il valore di ogni singolo immobile;
2. Liquidabilità. Il fondo, se quotato, può essere ceduto con tempi di liquidazione molto rapidi, cosa che gli investimenti immobiliari diretti non consentono;
3. Facilità nel calcolo del REN dell’investimento;
4. Semplicità nel cambio di strategia complessiva di portafoglio. I fondi immobiliari possono essere ridotti o incrementati con estrema semplicità attraverso l’acquisto o la vendita delle quote;
5. Inserimento nel portafoglio della quota precisa desiderata. Al contrario degli investimenti immobiliari diretti, che hanno elevate soglie di accesso, in questo caso si procede anche per cifre ridotte;

Questa forma di investimento risulta conveniente nella nostra fase storica.

Infatti molti fondi immobiliari già esistenti sono quotati oggi a forte sconto, vista la grande discesa dei valori immobiliari degli ultimi anni.

La compressione maggiore dei prezzi degli immobili è già avvenuta e il mercato evidenzia ora una sostanziale stabilità dei prezzi.

Inoltre presentano una vita residua, in molti casi, breve. Consentendoti, quindi, se acquistati, di avere un prezzo a sconto e un orizzonte temporale tutto sommato breve in relazione alla tipologia d’investimento.

Questa forma d’investimento consente, infine, di diversificare anche la tipologia di immobili in oggetto.

Queste caratteristiche fanno degli investimenti immobiliari finanziari un formidabile strumento d’investimento.

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Ma devi avere al tuo fianco un professionista che possa aiutarti al meglio nella scelta di tali strumenti, sia in termini di dimensione che di tipologia e qualità. E sempre in relazione alla tua situazione patrimoniale, familiare e professionale complessiva.