Sappiamo bene che il primo amore non si scorda mai e, senza ombra di dubbio, l’investimento immobiliare è il primo e grande amore di noi italiani.

Lo conferma il supplemento al Bollettino Statistico della Banca d’Italia, che fornisce una perfetta fotografia della situazione del nostro Paese, ricchezza compresa.

Quelli che seguono sono dati estratti dal supplemento Bollettino Statistico della Banca d’Italia del 2017.

I dati del Bollettino Statistico della Banca d’Italia

Il bollettino 2017 rileva la ricchezza complessiva italiana, a fine anno, pari a 9.743 miliardi. Sì, hai letto bene, oltre novemila miliardi di euro.

Questi novemila miliardi depurati dai debiti delle famiglie, diventano la bellezza di oltre 8.817 miliardi di euro di ricchezza netta delle famiglie.

Spicca il dato notevole della quota destinata al patrimonio immobiliare delle famiglie italiane, 6.294 miliardi di euro di immobili, ossia circa il 60%.

Di questi 6.294 miliardi la quota degli immobili residenziali è enorme, infatti ben 5.246 miliardi di euro (ossia circa l’85%) sono costituiti da abitazioni residenziali, i restanti 678 miliardi (ossia il 15% del totale) è costituito da fabbricati non residenziali e terreni.

Guardandola da un’altra angolazione, oltre l’80% degli italiani vive in una casa di proprietà (Fonte Dipartimento delle Finanze – Agenzia delle Entrate 2017).

Queste cifre sono piuttosto impressionanti. Ed è fondamentale padroneggiarle quando si parla di investimento immobiliare, ovvero di real estate.

LEGGI ANCHE: Guida agli investimenti immobiliari: cosa sono, come investire e conviene oggi?

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Come la situazione demografica influenza il settore immobiliare?

Sempre parlando di numeri, se si pensa all’immobiliare come investimento, non si possono ignorare i dati demografici.

Proprio i dati demografici, infatti, indicano se c’è una spinta verso l’alto degli acquisiti di nuove abitazioni. In altre parole, se c’è la famosa domanda.

Tenendo conto che la popolazione italiana, al netto dei flussi migratori, è in calo, che la formazione di nuove famiglie è in calo e che il numero di persone che lascia la famiglia per andare a vivere da solo è in calo, è evidente che tutto questo si rifletta sull’impossibilità di vedere crescere la domanda di immobili nel breve termine.

Cosa significa investire nell’immobiliare?

Se intendi investire in immobili, devi essere conscio, come per gli investimenti finanziari, di qual è il tuo obiettivo d’investimento, qual è la tua propensione al rischio e qual è l’orizzonte temporale con cui affronti questo investimento.

Fatta la doverosa introduzione e l’indispensabile premessa, passiamo all’analisi dell’investimento immobiliare.

Questa tipologia d’investimento, come tutte le altre, risponde alla filosofia semplice ma implacabile del “rischio il meno possibile per ricavare il massimo”.

L’investimento immobiliare, però, al contrario di ciò che si tende a credere, non consiste nella casa al mare o all’appartamento in montagna, quelli sono beni in uso. Oltre a non fornire reddito, spesso sono molto onerosi dal punto di vista fiscale.

Quando si valuta un investimento immobiliare, si ragiona sull’acquisto di immobili da affittare o rivendere a un prezzo più alto.

Ecco, questo è un investimento immobiliare. Un’operazione di real estate per dirla all’anglosassone.

Quali sono i rischi di un investimento immobiliare?

Ora la riflessione sembra banale, ma è d’obbligo.

Abbiamo visto poco fa come parte degli italiani possiede già almeno l’immobile dove vive e la curva demografica è negativa. Se a tutto questo aggiungiamo l’impressionante stock di immobili realizzati o in via di realizzazione invenduti ancora presenti sul mercato, a chi puoi rivolgerti per affittare o rivendere l’immobile nel quale ti accingi a investire?

Due sono i principali casi da analizzare:

      1. acquisto di un immobile residenziale

Se pensi di rivolgerti a coloro che ancora non possiedono un immobile, devi essere pronto ad accettare dei rischi.

Infatti, se queste persone non sono ancora riuscite ad acquistare un immobile è perché o non hanno reddito sufficiente per sostenere un mutuo o perché proprio non hanno i requisiti per ottenerlo.

In altre parole, le banche non li finanziano perché non li ritengono abbastanza patrimonializzati per concedere un mutuo. Quindi è bene essere preparati alla possibilità di non ricevere regolarmente un affitto da parte di questi inquilini.

      2. acquisto di un immobile commerciale

Per questa tipologia di immobili trovi uno stock preesistente enorme, sia di capannoni inutilizzati che di negozi e uffici che aspettano un’attività che li riporti in vita.

Basta guardare quanti cartelli di offerte di negozi e/o uffici ci sono nella zona in cui vivi.

Insomma, bisogna fare i conti con il fatto che l’ambiente commerciale non è in un momento molto vivace.

In entrambi i casi, va sottolineato che la scelta della zona e della tipologia di immobile determina il prezzo. Le cose belle costano sempre tanto.

Quest’aspetto cozza con l’assioma di prima, ovvero spendere il meno possibile per ottenere il massimo rendimento.

Non c’è proporzionalità tra il canone di affitto che puoi chiedere e il costo al metro quadro delle zone prestigiose.

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Come funziona la tassazione nell’immobiliare?

A tutte queste riflessioni appena fatte, bisogna aggiungere che il quadro normativo ha reso molto più pesante e onerosa la tassazione sugli immobili.

Una volta il peso della tassazione, seppur non trascurabile era accettabile.

L’acuirsi della crisi economica degli ultimi anni ha reso necessario introdurre una serie di imposizioni fiscali che complicano molto la gestione di un immobile a reddito.

Tra le varie tasse a cui far fronte, avrai:

  • TARI;
  • TASI;
  • IMU (in vigore anche per le seconde case e per quelle di lusso);
  • irpef o cedolare secca al che può andare dal 10% per il gli affitti a canone concordato fino al 21%.

Tieni presente che, una volta affittato l’immobile, non te lo puoi dimenticare.

Al proprietario compete la manutenzione straordinaria dell’immobile, ossia tutti i lavori strutturali e anche una quota delle spese condominiali, oltre che la vigilanza sulla corretta conduzione dell’immobile da parte dell’affittuario, ossia verificare che questo rispetti i vari regolamenti condominiali.

Dunque, per un investimento immobiliare, proprio come per ogni altro investimento, bisogna saper calcolare tutto e avere costantemente e velocemente i dati in mano.

LEGGI ANCHE: Tasse di successione: calcolo, imposte e come pagare meno

Quanto tempo serve per vendere un immobile oggi?

Ora soffermati su un altro aspetto, la liquidabilità.

La FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) parla di tempi medi superiori ai 9 mesi per rivendere il proprio immobile.

Ciò non comporta che investire in immobili non presenti occasioni o affari, anzi, ci sono tante opportunità da cogliere proprio nel mondo del real estate, ma bisogna essere consci dei rischi, aver ben presente quali caratteristiche ha un investimento di questo tipo, quali sono i costi e le tempistiche a cui si va incontro.

Per fare questo puoi procedere in autonomia, sperando che vada tutto bene, oppure puoi pensare di affidarti a un vero esperto del settore.

Quali sono le soluzioni alternative all’immobiliare?

Il mercato immobiliare europeo, al contrario di quello italiano, è tornato a essere vivace e vede un’importante rialzo dei prezzi specie in Germania e nel Regno Unito.

Perché allora non cercare di sfruttare queste dinamiche anziché sperare nel colpo di fortuna in Italia?

Puoi anche valutare l’opportunità di non fare direttamente tu l’investimento, ma utilizzare un veicolo finanziario che ti possa supportare nelle scelte, limitando i rischi e garantirti quella liquidabilità che oggi purtroppo è venuta meno.

Esistono fondi immobiliari molto interessanti, oggi quotati a fortissimo sconto, che investono fuori dall’Italia dove il mercato immobiliare non è stagnante.

Possono rappresentare la soluzione giusta per diversificare, senza impegnarsi in un acquisto diretto, che abbiamo visto essere complicato e rischioso.

Ci sono anche fondi dedicati ai NPL (Non Performing Loans) che rappresentano una formidabile opportunità su mercati europei che hanno dinamiche e regole differenti dal mercato italiano. E in questi casi i rendimenti sono a due cifre!

Se proprio vuoi effettuare un acquisto diretto, un’operazione immobiliare in prima persona, puoi pensare di farti assistere da professionisti del real estate di alto standing.

Il panorama delle soluzioni è vasto, ma devi avere un partner che ti aiuti, un consulente fidato che sappia quali porte aprire, un alleato che sappia consigliarti la scelta giusta per quello che desideri e che sappia mettere sul piatto i numeri per consentirti di decidere.

Le persone che sono arrivate al successo hanno sempre saputo trovare e cogliere le occasioni proprio nei momenti più difficili.

LEGGI ANCHE: Fondi comuni d’investimento: cosa sono, tassazione e vantaggi

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